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建築紛争

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一生に一度の買い物

「分譲住宅や中古住宅を購入する」「土地を取得して住宅を新築する」数千万円もかける一生に一度の買い物です。

その住宅に欠陥があったら…。
考えだけでもおそろしいことです。しかし、現実には、住み始めてみたら、「雨漏りがする」「建具の閉まりが悪い」というような不具合が見つかることがあります。

このような場合、どう対処したらいいのでしょうか。

複雑化する紛争と法制度

平成7年1月の阪神淡路大震災をきっかけに、欠陥住宅が社会問題となり、その解決を図るため、平成12年、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(略称「品確法」)が施行されました。

平成17年にいわゆる姉歯問題が発生しました。
この事件では、建築業者に責任追及しようとしても業者が倒産して、保証を受けられない事態が生じました。
このような問題を解決するため、平成21年には、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」(略称「瑕疵担保履行法」)が全面施行されました。

法制度が整備されることは望ましいことですが、複雑化してきているため、なかなか理解しにくいものになってきています。

以下では、建築紛争を解決するための基礎的なことをご説明いたしますが、詳細は、弁護士にご相談されることをおすすめします。

「売買」と「請負」

新築の分譲住宅や中古住宅を購入する契約は「売買契約」で、ハウスメーカーや工務店に新築住宅を建築してもらう契約は、「請負契約」です。

「修補」と「損害賠償」

売買契約の場合、建物に瑕疵があった場合、民法では、「買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。
契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。」と決められています。
「修補」を請求することができないことに注意しましょう。

請負契約の場合は、民法では、瑕疵の修補や損害賠償を請求をすることができます。
契約を解除できないことに注意しましょう。
「品確法」によれば、「新築住宅」については、売買契約でも修補請求ができることになりました。

「不具合現象」と「瑕疵」

「瑕疵」と書きましたが、瑕疵とは何でしょうか。
「建具の閉まりが悪い」というのは「不具合現象」です。
何故、締まりが悪いのでしょう?
基礎や土台、床が傾いているからでしょうか。
建具がゆがんでいるからでしょうか。
その原因に欠陥があることを「瑕疵」といいます。
「咳が出る」というのは症状で、風邪、インフルエンザ、肺炎、結核などが病名です。
不具合現象は症状で、病名が瑕疵と考えていただければ結構です。

「瑕疵」というのは、「通常備えるべき品質や性能を欠いていること」と説明されますが、瑕疵にあたるかどうかの判断基準は、まず、建築基準法などの法規、公庫住宅仕様書、一般的な技術基準に照らして違反しているかどうかを検討します。
次に、請負契約や設計図書に違反しているかどうかが問題になります。

医師が、症状を聞いたり検査をして、病名を診断するように、相談を受けた弁護士は、建築士の協力を受けながら、その不具合現象の原因を調査し、それが瑕疵にあたるかどうかを判断していくことになります。

「修補方法」と「修補費用」

瑕疵の内容が明らかになると、どのような方法で修補するか、そのためにどれくらいの費用がかかるかを検討します。

これに従って、売主や施工業者に、修補や損害賠償の請求をすることになります。

紛争解決方法

売主や施工業者と交渉して、解決すればよいのですが、交渉してもらちがあかない場合はどのような方法をとればいいのでしょうか。

愛知県弁護士会の「紛争解決センター」に「あっせん」を申し立てる、各地の簡易裁判所に「調停」を申し立てる方法があります。

住宅について「建築住宅性能評価」を受けている場合には、住宅紛争審査会(愛知県では愛知県弁護士会に設置されています)に「あっせん」や「調停」を申し立てることができます。

このような手続は、「合意による解決」を目指す手続ですので、話し合いがまとまらない場合もあります。
このような場合には、最終的な紛争解決手続として、訴訟を申し立てる以外にありません。

建築士との連携が不可欠

ここまでお読みいただければおわかりと思いますが、建築紛争は、弁護士だけの力では解決できません。
建築の専門家である建築士の助力が不可欠です。

相談窓口

愛知県弁護士会が設置している「名古屋法律相談センター」や各地方公共団体の法律相談窓口などがあります。
建築住宅性能評価を受けた住宅については、「住宅リフォーム・紛争処理支援センター」に相談することができますし、このセンターを通じて、弁護士・建築士による専門家相談を受けることもできます。

当事務所の取り組み

当事務所の弁護士は、欠陥住宅をなくす東海ネットワーク(弁護士や建築士の任意団体)に加入したり、愛知県住宅紛争審査会の審査委員や、名古屋地方裁判所と愛知県弁護士会の建築訴訟に関する協議会委員を務めるなど、建築紛争処理に力を注いでいます。

当事務所では、建築紛争の解決に熱意を持つ弁護士が、相談申込者の要望に応じて、建築紛争相談を受ける態勢をとっています。
これらの弁護士は、各種の研修会に参加するなどして、皆さんのご期待に応えられるよう、能力向上に努めています。

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052-211-2236受付時間:平日午前9時~午後6時