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土地や建売住宅などの不動産を購入する場合にどのような点に注意すればよいかについてお話しましょう。特に不動産の購入は、一生に何度もあるものではなく、また、金額も大きなものになるので、特に注意してほしいものです。

Ｑ
私は不動産仲介業者を介して購入しようと思っているのですが、どのような点に注意したらよいのですか。

Ａ
まず、不動産業者が不動産売買を仲介する場合、宅地建物取引主任者には、売買する不動産の重要な事項について、買主に「重要事項説明書」を示して説明をすることが義務付けられています。
この説明は売買契約書に署名する直前になってなされることもあります。しかし、直前に説明を受けると買主としては意味がよく分からないまま契約書に署名してしまうことにもなりかねません。よって、前もって重要事項の説明をしてもらうように求めたほうが良いでしょう。

Ｑ
信用できると思われる業者に任せた場合でも注意すべきことはあるのですか。

Ａ
信頼できる業者であっても、業者任せにするのではなく、ご自分でも資料等のチェックは必ずしましょう。公図や登記簿謄本などは業者が用意してくれるでしょうが、必ずご自分でも目を通し、どうしても疑問が消えなければ弁護士や司法書士に相談して下さい。
また、現地にも必ずご自分で出向いて状況を確認する必要があるでしょう。近隣の土地の形状や家屋の状態が登記簿や公図と異なっていたりすることもあります。時間帯についても、現地には休日を利用して行くことが多いと思われますが、特に騒音、車の出入りなどの様子は、休日と平日、昼間と夜間とではかなり違いますので、時間帯を変えて二度三度行くとよいでしょう。さらに、境界争い等がないか近所の人の話を聞くのも有益です。

Ｑ
最近「ローン条項」という言葉を聞くのですがどういうことですか。

Ａ
不動産を購入する場合購入資金を金融機関から融資でまかなうことが多いのですが、このローン契約が万一だめになり融資が受けられなかった場合、売買契約も無効となるという契約条項のことです。

Ｑ
私もローンが頼りなのでそのような条項を入れて欲しいのですが。

Ａ
前もってはっきりと売主や仲介業者に、購入するのはローン契約が成立することが前提だということをはっきりと告げておくこと、そしてそれを必ず契約書の中に条項として入れてもらうことです。
また、注意すべきは買主の気まぐれで購入を中止したい場合、ローンを申し込んでもダメだったということが言い訳として使われることがありますが、いくつもの金融機関に申し込む等最善を尽くしたと言えることが必要です。
　不動産は大変重要な買い物ですから、注意しすぎるということはないと思います。

Ｑ
更地の土地を購入したので，自宅を新築しようと思っています。業者に建築を依頼することになると思いますが，業者と建築請負契約を結ぶにあたって，まず，どんなことに注意したらよいのでしょうか。

Ａ
まず、信頼できる業者かどうかをしっかり確認することでしょう。たくさんのトラブルが生じている業者もありますので，そのような業者と契約してしまわないよう注意が必要です。

Ｑ
具体的にはどのようにして業者を選んだらよいのですか。テレビでよく宣伝している業者なら大丈夫でしょうか。

Ａ
テレビでよく宣伝をしている業者であってもトラブルがたくさん生じている場合があります。「早く早く」と契約を焦らせる業者、「モニターになってもらうから安くする」という業者などは，特に注意すべきです。その業者が建てた建物を実際に見たり，その建物の施主から直接感想を聞くなど，自分の目と耳で確認するのがよいと思います。

Ｑ
契約書を交わすまでに何か気をつけることはありますか。

Ａ
契約書を作る前に詳しい仕様書や見積書を作ってもらい，よく打ち合わせをすることが必要です。なかには最終見積書をそのまま契約書がわりにしてしまうケースもあるようですが，必ず見積書とは別に正式な契約書を作成してください。また、契約書の記載内容の中で疑問に思ったことがあった場合，必ず質問をして内容を理解してから印鑑を押してください。遠慮なく質問することはとても重要です。

Ｑ
契約書の中に何を書いてもらったらよいのですか。

Ａ
契約書には，請負代金の金額，支払時期，工期（工事の開始時期と終了時期）など定型事項の記載や図面の添付などは当然なされていると思いますが，それ以外にも，例えば，工事の完成が遅れたときの業者の責任なども決めておくとよいでしょう。

Ｑ
工事の途中で追加や変更をお願いする場合，わざわざ文書にしておく必要はあるのですか。

Ａ
追加工事の内容についてのトラブルはとても多いです。追加工事の依頼をする都度，業者と確認の文書を交わすことができれば一番よいのですが，実際問題としては難しいかもしれません。ただ，追加工事が口約束での合意になってしまった場合でも，その内容を必ず自分で文書などの形にして残しておいてください。そうすれば，トラブルを未然に防げるだけでなく，もしトラブルになった場合でも，証拠として使えます。

Ｑ
自宅を新築するため業者と建物の建築請負契約を結んだのですが，建物の完成が契約で決められていた完成日より大幅に遅れてしまいました。その分，代金を減額してもらうことはできませんか。

Ａ
業者の責任で建物の完成が遅れた場合、注文者は工事の完成が遅れたことを理由として損害賠償を請求することができます。しかし、遅れた原因が注文者側の事情である場合あるいは天災や第三者の行為によるものである場合などは請求できません。

Ｑ
具体的にはどれくらい賠償してもらえるのですか。

Ａ
まず、契約書の中で工事が遅れた場合の損害賠償額の予定が決めてある場合は、その計算に従って賠償額を算定することになります。通常は，工事の完成が一日おくれる毎に請負代金の一定率の違約金を支払うと形で定めることが多いようです。

Ｑ
損害賠償の予定について契約書に何も定めていない場合は全く請求できないのですか。

Ａ
契約書に記載がなくても、家賃相当額を一つの目安として損害賠償の請求が出来ます。

Ｑ
自宅兼店舗として使用する建物の場合，完成が遅れたら商売の方にも大きな影響が出ますが，その分は請求できますか。

Ａ
建物の完成が遅れたことにより予定の時期に営業が開始できなかった場合，建築業者があらかじめこのような事情を知っていた（あるいは「知ることができた」）のであれば，商売上の損害も請求できます。その金額は，予定通りの時期に営業を開始していれば得られたはずの利益と実際に得られた利益との差額ということになります。

Ｑ
もし、工事代金の支払が一部残っている場合、完成が遅れたことによる損害を差し引いて支払うということはできますか。

Ａ
できます。これを法律用語で「相殺（そうさい）」と言います。相殺ができれば，お金を実際にやりとりする手間が省けますのでとても便利です。

Ｑ
損害賠償について業者と話し合いがつかない場合，裁判を起こさないで解決する方法はありますか。

Ａ
訴訟以外の解決手段としては、簡易裁判所の民事調停があります。また，それ以外にも各都道府県には「建設工事紛争審査会」というものが設置されており，この審査会で調停を行うこともできます。詳しくは県庁などの担当部局にパンフレット等が置いてありますので気軽に利用して下さい。